Activos vs pasivos: el caso de las hipotecas
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Cuando adquirimos una vivienda y la financiamos mediante una hipoteca debemos tener muy presente lo que significa en términos de activos y pasivos. Saber valorar el activo y el pasivo de la operación puede ahorrarnos muchos problemas futuros.
Lo primero es explicar que en el momento en que compramos una casa adquirimos un activo real que tiene un valor, pero al mismo tiempo asumimos un pasivo financiero a través del préstamo hipotecario.
Nuestro activo será el valor real de la propia vivienda en el mercado inmobiliario, y nuestro pasivo será la cantidad de dinero que debemos al banco.
Una vez que tenemos claro ese concepto es fácil entender que si el valor de nuestro activo (la casa) es superior al pasivo (la hipoteca) en cualquier momento podremos cubrir el pasivo mediante la venta del activo. Resumiendo, podríamos liquidar la hipoteca vendiendo la casa. Nunca sabemos cuándo necesitaremos vender nuestra casa, pueden surgir problemas económicos, trasladarnos de ciudad por trabajo, una separación de la pareja, etc.
Esto que parece sencillo se complica por el hecho de que no somos capaces de predecir el futuro, y no podemos saber la evolución del precio de la vivienda. De hecho hay miles de familias atrapadas en hipotecas y que no pueden vender su casa ya que el precio de venta no cubre el pasivo financiero que acarrean. En gran parte ese problema se debe a la bajada del precio de la vivienda, que en muchos casos ha llegado a superar el 50% del precio original de compra.
Teniendo en cuenta la dificultad de predecir el futuro la primera recomendación clara es hipotecarse por el mínimo posible. Hoy en día ningún banco concede hipotecas que superen el 80% del valor real de la vivienda, precisamente para que exista un “margen” pensando en que el valor del pasivo no supere al del activo. A esto debemos sumarle que las tasaciones se hacen muy ajustadas y no se “hincha”, como en años anteriores, el precio de la vivienda a financiar.
Si hoy una persona va a comprar una casa que cuesta unos 110.000 € el banco muy probablemente la tasará en unos 100.000 € y le prestará como máximo el 80% de esa cantidad, lo que supone un préstamo de 80.000 €. Así los activos y pasivos de ese supuesto comprador serían los siguientes:
Activo (valor de la casa): 110.000 €
Pasivo (deuda pendiente): 80.000 €
Esa situación es la correcta en términos financieros, ya que el activo supera ampliamente al pasivo, incluso aunque el precio del activo bajase hasta prácticamente un 30% seguiría superando al pasivo. La persona que hace esa compra en principio no tendrá problemas en el futuro.
Cuando el pasivo supera al activo
Hasta el año 2007 era práctica habitual de las entidades bancarias ofrecer hipotecas del 100% del valor de tasación, incluso añadían los gastos de la operación (entre un 10% ó 15%) llegando así a préstamos del 110%. Pero además el valor de tasación normalmente estaba hinchado, y era superior al precio real de mercado (precio real por el que se compraba la casa).
Así en el momento de comprar no era extraño ver cosas como las siguientes:
Esa operación en términos financieros es una barbaridad, ya que el pasivo financiero supera al activo real. Aunque muchos piensen que el problema es que el precio de esa vivienda ha bajado hay que remarcar que ya en el momento de firmar la hipoteca ese comprador ya está atrapado por una mala decisión financiera, incluso antes de que el precio de la vivienda comenzase a descender.
Si esa persona tiene que vender la casa por el motivo que sea directamente no puede venderla, con lo cual ya tiene un problema grave.
Suponiendo que la vendiese al precio de compra de 150.000 euros no cubriría la hipoteca de 170.000 euros con la venta. Así que o busca por alguna parte los 20.000 euros de diferencia (normalmente acudiendo a nuevos pasivos) o directamente no puede vender ya que en el acto de venta no podría cubrir su pasivo y el banco no permitiría esa operación de venta.
Si a esto sumamos la depreciación de la vivienda en los últimos años el problema es mucho mayor. La casa del ejemplo posiblemente no tenga un precio de venta superior a 100.000 euros a día de hoy, y aunque en estos años la hipoteca haya bajado mediante el pago de las cuotas mensuales la diferencia entre activo y pasivo ha aumentado considerablemente. La diferencia de 20.000 euros ahora será muy probablemente de unos 60.000 euros.
Por desgracia hay cientos de miles de personas atrapadas “financieramente hablando” por hipotecas que superan por mucho al valor de la vivienda. Al no poder vender la vivienda es su propia vida la que acaba hipotecada. Y este hecho en muchos casos es un enorme drama. Pensemos en personas que se han quedado sin trabajo y no pueden vender su casa para aliviar la situación económica, o no pueden cambiarse de ciudad para buscar trabajo porque sería imposible vender su vivienda, o no pueden dejar de convivir con la que ya es su ex-pareja porque ambos están atrapados en esa hipoteca, etc.
Si las cosas se hubieran hecho bien desde el principio la situación sería diferente. En el mismo caso de ejemplo con las cosas bien hechas.
Aunque el precio del activo 7 u 8 años después haya descendido a 100.000 €, teniendo en cuenta que la persona ha pagado sus cuotas durante ese tiempo a día de hoy el valor del activo sería superior al valor del pasivo y por tanto esa persona o familia no estaría atrapada por su hipoteca.
Por eso debemos tener cierta “cultura financiera”, para poder defendernos de nosotros mismos. Aunque gran culpa de la situación a la que hemos llegado la tiene la banca y la depreciación del mercado hipotecario, debemos tener muy presente que en nuestras inversiones el pasivo nunca debe superar al activo, e incluso hay que dejar un “margen” por si el activo se deprecia.
Hay que tener en cuenta que un activo real puede depreciarse, el ejemplo puede ser un coche (cada vez vale menos) o una vivienda. Pero en cambio un pasivo financiero no se va a depreciar, irá reduciéndose la cantidad mediante el pago mensual, pero no se depreciará.
Activo (precio real de compra): 150.000 €
Tasación del banco: 170.000 €
Gastos de la operación: 20.000 €
Pasivo (hipoteca): 170.000 € (podría se incluso más)
Esa operación en términos financieros es una barbaridad, ya que el pasivo financiero supera al activo real. Aunque muchos piensen que el problema es que el precio de esa vivienda ha bajado hay que remarcar que ya en el momento de firmar la hipoteca ese comprador ya está atrapado por una mala decisión financiera, incluso antes de que el precio de la vivienda comenzase a descender.
Si esa persona tiene que vender la casa por el motivo que sea directamente no puede venderla, con lo cual ya tiene un problema grave.
Suponiendo que la vendiese al precio de compra de 150.000 euros no cubriría la hipoteca de 170.000 euros con la venta. Así que o busca por alguna parte los 20.000 euros de diferencia (normalmente acudiendo a nuevos pasivos) o directamente no puede vender ya que en el acto de venta no podría cubrir su pasivo y el banco no permitiría esa operación de venta.
Si a esto sumamos la depreciación de la vivienda en los últimos años el problema es mucho mayor. La casa del ejemplo posiblemente no tenga un precio de venta superior a 100.000 euros a día de hoy, y aunque en estos años la hipoteca haya bajado mediante el pago de las cuotas mensuales la diferencia entre activo y pasivo ha aumentado considerablemente. La diferencia de 20.000 euros ahora será muy probablemente de unos 60.000 euros.
Si las cosas se hubieran hecho bien desde el principio la situación sería diferente. En el mismo caso de ejemplo con las cosas bien hechas.
Activo (precio real de compra): 150.000 €
Tasación del banco: 140.000 €
Pasivo (hipoteca 80% de tasación): 112.000 €
Aunque el precio del activo 7 u 8 años después haya descendido a 100.000 €, teniendo en cuenta que la persona ha pagado sus cuotas durante ese tiempo a día de hoy el valor del activo sería superior al valor del pasivo y por tanto esa persona o familia no estaría atrapada por su hipoteca.
Por eso debemos tener cierta “cultura financiera”, para poder defendernos de nosotros mismos. Aunque gran culpa de la situación a la que hemos llegado la tiene la banca y la depreciación del mercado hipotecario, debemos tener muy presente que en nuestras inversiones el pasivo nunca debe superar al activo, e incluso hay que dejar un “margen” por si el activo se deprecia.
Hay que tener en cuenta que un activo real puede depreciarse, el ejemplo puede ser un coche (cada vez vale menos) o una vivienda. Pero en cambio un pasivo financiero no se va a depreciar, irá reduciéndose la cantidad mediante el pago mensual, pero no se depreciará.
